La convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 (révisée) régit la fiscalité des biens immobiliers situés en France et détenus par des résidents belges.
Elle établit le principe fondamental suivant : les revenus et plus-values issues d'un bien immobilier situé en France sont imposables en France, et non en Belgique. La double imposition est ainsi évitée — la Belgique accordant une exemption sur ces revenus déjà taxés en France.
Pour un propriétaire belge d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif dans le sud de la France, cette convention soulève plusieurs questions pratiques : comment sont imposés les revenus locatifs ? Que se passe-t-il en cas de vente (plus-value) ? Quels sont les droits de succession sur un bien situé en France pour des héritiers belges ? Vaut-il mieux acheter en direct, via une SCI (Société Civile Immobilière) ou en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ? Soleiadou-Belgium, en collaboration avec ses partenaires fiscalistes franco-belges, vous apporte des réponses claires à ces questions complexes.
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Ce guide complet vous détaille les 7 étapes clés d'un achat immobilier en France pour un ressortissant belge : définir le projet et le budget, choisir la région et le type de bien, financer (banque belge ou française), signer le compromis de vente (et comprendre le délai de rétractation de 10 jours), gérer les conditions suspensives, signer l'acte authentique chez le notaire, et optimiser la structure fiscale (achat en direct, SCI, LMNP).
FAQ acheteur belge — 4 questions - Soleiadou-Belgium coordonne l'ensemble du processus depuis la Belgique.
Un Belge est-il doublement imposé sur un bien immobilier en France ?
Non. La convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 évite la double imposition. Les revenus locatifs et les plus-values d'un bien situé en France sont imposables en France uniquement. La Belgique accorde une exemption (avec réserve de progressivité) : ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition global en Belgique, mais ne sont pas taxés une deuxième fois. Il est néanmoins recommandé de les déclarer en Belgique dans la case prévue à cet effet.
Quels sont les droits de succession sur un bien immobilier situé en France pour des héritiers belges ?
Les droits de succession sur un bien immobilier situé en France sont prélevés en France, selon le droit fiscal français, quelle que soit la nationalité ou la résidence des héritiers. La France applique ses propres barèmes (abattement de 100 000 € par enfant, puis taux progressifs de 5 à 45 % en ligne directe). Une convention franco-belge de 1959 réglemente la coordination entre les deux pays pour éviter la double taxation successorale. Il est vivement conseillé de structurer l'acquisition dès l'achat (SCI, démembrement) pour optimiser la transmission.
Vaut-il mieux acheter en direct ou via une SCI pour un acheteur belge ?
La réponse dépend de votre situation personnelle. L'achat en direct est plus simple et sans frais de structure. La SCI (Société Civile Immobilière) présente des avantages pour la transmission patrimoniale (donation de parts sociales moins taxée que la cession du bien directement), pour les achats entre non-mariés, et pour les projets locatifs à plusieurs. Attention : une SCI française constituée par des associés belges génère des obligations déclaratives en France ET en Belgique. Soleiadou-Belgium vous met en relation avec des notaires et fiscalistes spécialisés franco-belges pour choisir la structure optimale.
Comment est imposée la plus-value immobilière en France pour un propriétaire belge ?
La plus-value sur la vente d'une résidence secondaire en France est soumise à l'impôt français sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit 36,2 % au total pour les résidents de l'UE. Des abattements progressifs s'appliquent à partir de la 6e année de détention, et la plus-value est totalement exonérée après 30 ans de détention. Pour les résidents belges, un abattement* de 150 000 € peut s'appliquer sur la plus-value en cas de première vente d'une résidence en France sous certaines conditions. En Belgique, la plus-value est exonérée (déjà taxée en France).
*L'abattement de 150 000 € pour les résidents belges (non-résidents UE)
Ce dispositif n'est pas un "abattement" au sens strict mais une exonération partielle plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable.
Il est issu de l'article 150 U-II-2° du CGI. Voici les conditions cumulatives à remplir.
1. Conditions sur la personne (le cédant)
Le cédant doit être une personne physique (pas une SCI, même transparente), non résidente de France, ressortissante d'un État membre de l'UE ou de l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative contre la fraude et l'évasion fiscales.
Point important souvent mal compris : l'exonération s'applique à un Belge résidant en Australie, mais pas à un Australien résidant en Belgique. C'est la nationalité du cédant qui compte, pas uniquement son lieu de résidence actuel.
2. Ancienne domiciliation fiscale en France
Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans, à un moment quelconque antérieurement à la cession Impôts — peu importe quand, y compris dans un passé lointain.
3. Conditions sur le bien vendu (deux cas alternatifs)
L'exonération s'applique dans la limite d'une seule résidence par contribuable, aux cessions réalisées :
a) Au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivante celle du transfert du domicile fiscal hors de France — sans condition sur la libre disposition du bien à ce moment-là ;
b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession. Legifrance
Sur la notion de "libre disposition" : le Conseil d'État a précisé que des locations occasionnelles, de courte durée et ponctuelles ne remettent pas en cause cette condition — la libre disposition reste compatible avec quelques semaines de location saisonnière par an.
En revanche, un bien loué de façon permanente ou occupé à titre de résidence principale par un tiers ne bénéficie pas de cette condition (sauf à se placer dans le délai des 10 ans).
4. Première cession uniquement
L'exonération est limitée à la vente d'une seule résidence par contribuable — elle ne peut donc être utilisée qu'une fois.
5. Plafond et fonctionnement
Le seuil est fixé à 150 000 € de plus-value nette imposable (calculée après les abattements pour durée de détention). Si la plus-value n'atteint pas ce plafond, le vendeur est exonéré en totalité d'IR et de prélèvements sociaux. Si elle dépasse 150 000 €, seule la fraction excédentaire est taxée aux conditions normales.
En pratique sur le secteur méditerranéen : cette disposition concerne fréquemment des Belges qui ont travaillé en France (notamment région PACA, Montpellier, Lyon), sont rentrés en Belgique, et qui revendent leur résidence secondaire française acquise pendant cette période. Le notaire vérifie systématiquement l'ancienne domiciliation et la libre disposition — c'est lui qui pilote la déclaration 2048-IMM au moment de l'acte.
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